Недвижимость вместо вкладов: россияне нашли альтернативу теряющим в доходности банковским депозитам

Россияне перестают быть консервативными в вопросах сбережения и накопления средств, и все чаще отдают предпочтение новым инвестиционным инструментам. Каким? Рассказывает генеральный директор первой в России краудфандинговой площадки недвижимости Aktivo Егор Клименко:

«Самым лучшим вариантом сбережения накоплений – были и остаются диверсифицированные вложения. В противном случае, если использовать лишь один способ для сохранения своих накоплений, то в случае возникновения проблем - велик риск потерять все. А если вложить средства в пять различных инвестиционных инструментов и один из них подведет, то четыре других все равно будут приносить прибыль. Однако, если нет возможности посвящать вопросам инвестирования значительную часть своего времени, то тогда частному инвестору, безусловно, стоит ориентироваться только на инструменты пассивного дохода.

Понятно, что самый простой и наиболее распространённый способ таких накоплений – банковский депозит. Если бы не одно «но». Смотрите, по данным ЦБ РФ, средств физических лиц из российских банков только в начале текущего года составил 453 млрд рублей, что почти в три раза больше чем годом ранее. Да еще и средняя ставка по депозитам на срок более года постоянно снижается. За прошлый год, к примеру, она «скатилась» с 7,84% до 6,39%.

К концу этого года, по прогнозам рыночных аналитиков, ставка может потерять еще 1-1,5 процентных пункта, что сделает банковские вклады уж совсем непривлекательными для инвестиций. При этом «выводят» из банков сейчас не только рубли, но и валютные сбережения. Слухи о новых санкциях США против российских финансовых учреждений и вариантах ответа на них заставили вкладчиков только за последние месяцы забрать со счетов порядка $1,5 млрд.

Понятно, что в таких условиях частные инвесторы просто вынуждены искать другие инвестиционные инструменты с гораздо большей доходностью. И я бы рекомендовал им обратить внимание на рынок коллективных инвестиций, включающий в себя в т.ч. и паевые инвестиционные фонды (ПИФ), и бьющий сейчас все рекорды по привлечению средств частных инвесторов. В частности, непрерывный приток средств в розничные ПИФы наблюдается в стране уже 38-й месяц подряд. За этот период они к текущему октябрю аккумулировали в себе, по предварительным данным Investfunds, в общей сложности свыше 181 млрд руб. «Рекордсменами» по привлечению частных инвесторов являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). По данным RAEX / «Эксперт РА», ЗПИФН сейчас — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ.

Такой инструмент как ЗПИФН позволяет физическим лицам участвовать в крупных инвестиционно-строительных или рентных проектах. С его помощью «частники» могут, к примеру, сообща приобретать объекты недвижимости, стоимость которых, прежде недоступная из-за высокой цены для каждого из них по отдельности, делится между всеми участниками сделки. К примеру, через нашу площадку, основанную в 2015 году известным серийным предпринимателем Оскаром Хартманном, и являющуюся сейчас активным игроком рынка коллективных инвестиций, частные инвесторы могут стать совладельцами ряда торговых объектов в Москве и ближайшем Подмосковье. Под каждый их них мы формируем монофонд в формате ЗПИФ, в которые и вносится недвижимость.

В основном – это помещения, якорными арендаторами торговых площадей являются магазины ведущих российских продовольственных сетей. Таким образом, собственником доли, скажем, помещения, занимаемого «Пятерочкой» или «Магнитом», можно стать с помощью приобретения пая. Даже после изменившихся в 2017 году регуляторных требований, согласно которым минимальный номинал пая составляет теперь 300 000 рублей, - такая стоимость «входного билета» на этот рынок не выходит за рамки бюджета большинства частных инвесторов.

Однако «частники» в последнее время даже предпочитают не «мелочиться», и вкладывают в коммерческую недвижимость все большие суммы. Так, за год средний клиентский чек на нашей площадке вырос с 2,8 до 6,2 млн рублей, а весь портфель Aktivo увеличился в 1,5 раза и превысил 1,4 млрд рублей. Сейчас самые выгодные для инвестиций объекты торговой недвижимости Московского региона продаются на рынке по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет. Объекты, представленные в нашем портфеле, имеют даже меньшие сроки окупаемости, не превышающие 7-8 лет, а их среднегодовая доходность для инвесторов начинается с 12,7% годовых, что уже заметно выше банковской. При этом договоры с арендаторами предусматривают ежегодную индексацию арендной ставки в среднем на 5%.

Значит, в перспективе паи будут приносить более высокую доходность, и продать их, скажем, через год можно будет уже существенно дороже. Хотя, как правило, инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, ориентированы не на спекуляцию, а на пассивный доход – по типу банковского (ведь всю работу с объектом – сдачей его в аренду, работа с арендатором, текущий ремонт и т.д. - берет на себя управляющая компания), который можно получать в течение многих лет. Мы нацеливаем инвесторов владеть паями как минимум в течение года. За это время им удается получить ожидаемую двузначную доходность, включая индексацию пая и выплату ежемесячного дохода».

21:05 Сегодня